حكم الإصلاحات التي يجريها المستأجر في العقار
19-2-2008 | إسلام ويب
السؤال:
أرجو أن يتسع صدركم لهذا السؤال حتي لا نأكل أموال الناس بالباطل وفي نفس الوقت لا نُظلم، أنا صاحب السؤال رقم 2168019 بخصوص إخلاء السكن المستأجر بعقد غير محدد المدة، وكما فهمنا من الإجابة أنه لا يجوز للمستأجر الحصول علي أي مقابل نظير إخلاء السكن محل هذا العقد لصاحب الملك، ولكن يبقي هناك إشكال فيما تم صرفه من قبل المستأجر في تحسين وتعديل وتهيئة هذا المسكن لإقامته الدائمة، علي سبيل المثال تم تغيير التأسيسات الكهربائية وإعادة التجصيص والطلاء بالزيت وتغيير السباكة والبلاط وتدعيم السقف بكمرات حديد وأشياء ثابتة أخري، وهذه التعديلات تمت بعلم صاحب البيت وبموافقته في حينها ولا يمانع الآن في دفع ما يطلب منه الآن لتسهيل عمليه الإخلاء ليتم بيع البيت بسعر أعلي، فهل يحق للمستأجر طلب ما صرفه علي أساسيات الشقة وكيف يمكن تقدير ما صرف من عشرين سنة فهل بسعر الصرف الفعلي في ذلك الوقت أم بسعر اليوم، فأرجو أن يتسع صدركم للإجابة بالتفصيل؟ وجزاكم الله خيراً.
الإجابــة:
خلاصة الفتوى:
الإصلاحات التي يحدثها المستأجر في العقارات إن كانت بإذن المؤجر وعائدة على العقار بالنفع فهي على المؤجر، وإن كانت عائدة على المستأجر بالنفع فهي على المستأجر ما لم يفعل ذلك بشرط الرجوع على المؤجر.
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعـد:
فقد تقدم في الفتوى المشار إليها أن الإجارة التي لا تحدد فيها المدة إجارة فاسدة، وأنه لا حق للمستأجر في بدل الخلو في الصورة المسؤول عنها، أما التعميرات والإصلاحات التي فعلها المستأجر في العقار فإنها ينظر فيها فما كان منها عائداً لمنفعة وإصلاح العقار فهذه يرجع المستأجر بها على المؤجر بشرط أن تكون قد فعلت بإذن منه، أما إن كانت عائدة لمنفعة المستأجر فلا يرجع عليه إلا كان فعل ذلك بشرط الرجوع أو الخصم من الأجرة، جاء في درر الحكام: (مادة 530) التعميرات التي أنشاها المستأجر بإذن الآجر إن كانت عائدة لإصلاح المأجور وصيانته عن تطرق الخلل.. فالمستأجر يأخذ مصروفات هذه التعميرات من الآجر وإن لم يجر بينهما شرط على أخذه وإن كانت عائدة لمنافع المستأجر فقط كتعمير المطابخ فليس للمستأجر أخذ مصروفاتها ما لم يذكر شرط أخذها بينهما، أي أن التعميرات التي ينشئها المستأجر بإذن الآجر الذي يكون هو المالك إن كانت عائدة لإصلاح المأجور وصيانته عن تطرق الخلل لتنظيم الآجر، فالمستأجر يأخذ مصروفات مثل هذه التعميرات من الآجر أو يحسبها من الأجرة، ولو لم يذكر هذا الشرط ويصرح به لأن التعمير يحسن حالة الملك ويصونه من أن يتطرق إليه خلل، فمصروفه عائد على الآجر... وإن كانت عائدة لمنافع المستأجر ولم يجر شرط كهذا بين الطرفين... فليس للمستأجر أخذ مصروفاتها بمجرد الإذن ما لم يذكر شرط أخذها بينهما لأن منافع ذلك للمستأجر. انتهى.
وأما عن القدر الذي يعود به المستأجر على المؤجر فيكون بما أنفق يوم التعمير والإصلاح، فهذا الذي يلزم المؤجر بذله للمستأجر حسب التفصيل المتقدم.
والله أعلم.
خلاصة الفتوى:
الإصلاحات التي يحدثها المستأجر في العقارات إن كانت بإذن المؤجر وعائدة على العقار بالنفع فهي على المؤجر، وإن كانت عائدة على المستأجر بالنفع فهي على المستأجر ما لم يفعل ذلك بشرط الرجوع على المؤجر.
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعـد:
فقد تقدم في الفتوى المشار إليها أن الإجارة التي لا تحدد فيها المدة إجارة فاسدة، وأنه لا حق للمستأجر في بدل الخلو في الصورة المسؤول عنها، أما التعميرات والإصلاحات التي فعلها المستأجر في العقار فإنها ينظر فيها فما كان منها عائداً لمنفعة وإصلاح العقار فهذه يرجع المستأجر بها على المؤجر بشرط أن تكون قد فعلت بإذن منه، أما إن كانت عائدة لمنفعة المستأجر فلا يرجع عليه إلا كان فعل ذلك بشرط الرجوع أو الخصم من الأجرة، جاء في درر الحكام: (مادة 530) التعميرات التي أنشاها المستأجر بإذن الآجر إن كانت عائدة لإصلاح المأجور وصيانته عن تطرق الخلل.. فالمستأجر يأخذ مصروفات هذه التعميرات من الآجر وإن لم يجر بينهما شرط على أخذه وإن كانت عائدة لمنافع المستأجر فقط كتعمير المطابخ فليس للمستأجر أخذ مصروفاتها ما لم يذكر شرط أخذها بينهما، أي أن التعميرات التي ينشئها المستأجر بإذن الآجر الذي يكون هو المالك إن كانت عائدة لإصلاح المأجور وصيانته عن تطرق الخلل لتنظيم الآجر، فالمستأجر يأخذ مصروفات مثل هذه التعميرات من الآجر أو يحسبها من الأجرة، ولو لم يذكر هذا الشرط ويصرح به لأن التعمير يحسن حالة الملك ويصونه من أن يتطرق إليه خلل، فمصروفه عائد على الآجر... وإن كانت عائدة لمنافع المستأجر ولم يجر شرط كهذا بين الطرفين... فليس للمستأجر أخذ مصروفاتها بمجرد الإذن ما لم يذكر شرط أخذها بينهما لأن منافع ذلك للمستأجر. انتهى.
وأما عن القدر الذي يعود به المستأجر على المؤجر فيكون بما أنفق يوم التعمير والإصلاح، فهذا الذي يلزم المؤجر بذله للمستأجر حسب التفصيل المتقدم.
والله أعلم.