لمالك العقار إخراج المستأجرين بعد انتهاء مدة العقد
6-7-2009 | إسلام ويب
السؤال:
أنا مستأجر لشقة في إحدى العمارات منذ 2001 بعقد سنوي ينتهي في أغسطس من كل عام، ويتجدد تلقائيا لسنة أخرى ، وقبل انتهاء مدة العقد السنوية قام مالك العمارة ببيعها إلى مالك آخر ، ولم يقم الأخير بإبرام عقود جديدة مع السكان، وإنما اكتفى بأخذ ذات الأجرة منهم ، وبعد مدة قام برفع قضية لإخلاء العقار للهدم، فقمنا بتوكيل محام لاستئناف الحكم للحصول على تعويض أكبر بدل الإخلاء، وبعد مضي عدة أشهر قام المالك الثاني ببيع العمارة إلى مالك ثالث، ولم يقم كذلك بإبرام عقود جديدة مع السكان، بل وامتنع كذلك عن أخذ الأجرة منهم، مما اضطرهم إلى دفع الأجرة في المحكمة مع الاستمرار في القضية المرفوعة ضدهم، وقبل شهر تقريبا قام المالك الثالث ببيع العقار إلى رابع، يسعى الآن لإخراج السكان بأساليب منها: تعطيل المصعد وقطع الماء وتدمير الشقق الفارغة .. إلخ .
والسؤال :ما هو حكم الشرع في مثل هذه الحالة ؟ وهل عدم قيام أي من الملاك الثلاثة بإبرام عقود تحريرية جديدة مع السكان يجيز لهم البقاء في العمارة ودفع الأجرة إلى المحكمة ؟ وما هو الواجب علي الآن في مثل هذه الحالة ؟ علما بأن الحكم الأول القاضي بإخلاء السكان يوجب لنا تعويضا قدره 6 أشهر .
وجزاكم الله خيرا.
الإجابــة:
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعـد:
فعقد الإجارة مع المالك القديم كما ذكرت في سؤالك هو عقد سنوي، وقد أجاز المالكية مثل هذا العقد، ولكنه غير لازم عندهم، فيحق لكل من المتعاقدين فسخ الإجارة متى أراد، فيكون من حق المستأجر أن يترك العين أي وقت شاء، ولا يلزمه من أجرتها إلا حساب ما أمضى فيها من شهر أو أشهر أوأيام، وكذلك من حق المالك أن يخرج المستأجر أي وقت شاء ما لم يقدم المستأجر الأجرة فيملك المنفعة بقدرها. جاء في المدونة: قلت أرأيت إن اكترى الرجل حانوتا كل سنة بدرهم، أو كل شهر بدرهم، أو في كل شهر بدرهم أو في كل سنة بدرهم؟ قال: قال مالك: يخرج المكتاري متى شاء ويخرجه رب الدار متى شاء. اهـ.
وعند الحنفية مثل هذا العقد صحيح في أول سنة فقط، ولكن يلزم العقد في السنة التالية إذا لم يترك أحد العاقدين الإجارة في بداية السنة الثانية؛ لأن ذلك دال على رضاهما بتجديدالعقد. جاء في درر الحكام: آجر دارا كل شهر بكذا صح في واحد فقط، وفسد في الباقي، إذ لا يمكن تصحيح العقد على جملة الشهور لجهالتها، ولا على ما بين الأدنى، والكل لعدم أولوية بعضها من البعض فتعين الأدنى، وإذا تم الشهر الأول فلكل منهما أن ينقض الإجارة لانتهاء العقد الصحيح، وفي كل شهر سكن في أوله، فإنه إذا سكن ساعة من الشهر الثاني صح العقد فيه ولم يكن للمؤجر أن يخرجه إلى أن ينقضي إلا بعذر، وكذا كل شهر سكن في أوله لأن التراضي منهما بالعقد يتم بالسكنى في الشهر الثاني. اهـ.
وعلى هذا فيحق للمالك الأصلي، وكذلك المالك الجديد إخراج المستأجرين من هذه الشقق متى شاء كما ذهب إليه المالكية، أو عند نهاية كل سنة كما عند الحنفية، أما الشافعية فمثل هذا العقد فاسد عندهم، وبالتالي، فهو مفسوخ متى اطلع عليه، ويرجع المتكاريين إلى أجرة المثل، ولا يستحق المستأجر أي تعويض مقابل ترك الشقة، إلا إذا كان المستأجر قد أجرى إصلاحات في الشقة المستأجرة فما كان من الإصلاحات عائدا لمنفعة وإصلاح الشقة فهذه يرجع المستأجر بها على المؤجر بشرط أن تكون قد فعلت بإذن منه، أما إن كانت عائدة لمنفعة المستأجر فلا يرجع عليه إلا إذا كان فعل ذلك بشرط الرجوع أو الخصم من الأجرة.
ومن جميع ما تقدم يتبين لك أنه ليس لكم الحق في امتناعكم من الخروج، فواجبكم أن تتوبوا إلى الله من ذلك، وتسلموا الشقق إلى أصحابها، وليس لكم من التعويض إلا ما ذكر.
ولمزيد الفائدة يمكنك مراجعة الفتويين رقم: 104968، ورقم: 105724.
والله أعلم.
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعـد:
فعقد الإجارة مع المالك القديم كما ذكرت في سؤالك هو عقد سنوي، وقد أجاز المالكية مثل هذا العقد، ولكنه غير لازم عندهم، فيحق لكل من المتعاقدين فسخ الإجارة متى أراد، فيكون من حق المستأجر أن يترك العين أي وقت شاء، ولا يلزمه من أجرتها إلا حساب ما أمضى فيها من شهر أو أشهر أوأيام، وكذلك من حق المالك أن يخرج المستأجر أي وقت شاء ما لم يقدم المستأجر الأجرة فيملك المنفعة بقدرها. جاء في المدونة: قلت أرأيت إن اكترى الرجل حانوتا كل سنة بدرهم، أو كل شهر بدرهم، أو في كل شهر بدرهم أو في كل سنة بدرهم؟ قال: قال مالك: يخرج المكتاري متى شاء ويخرجه رب الدار متى شاء. اهـ.
وعند الحنفية مثل هذا العقد صحيح في أول سنة فقط، ولكن يلزم العقد في السنة التالية إذا لم يترك أحد العاقدين الإجارة في بداية السنة الثانية؛ لأن ذلك دال على رضاهما بتجديدالعقد. جاء في درر الحكام: آجر دارا كل شهر بكذا صح في واحد فقط، وفسد في الباقي، إذ لا يمكن تصحيح العقد على جملة الشهور لجهالتها، ولا على ما بين الأدنى، والكل لعدم أولوية بعضها من البعض فتعين الأدنى، وإذا تم الشهر الأول فلكل منهما أن ينقض الإجارة لانتهاء العقد الصحيح، وفي كل شهر سكن في أوله، فإنه إذا سكن ساعة من الشهر الثاني صح العقد فيه ولم يكن للمؤجر أن يخرجه إلى أن ينقضي إلا بعذر، وكذا كل شهر سكن في أوله لأن التراضي منهما بالعقد يتم بالسكنى في الشهر الثاني. اهـ.
وعلى هذا فيحق للمالك الأصلي، وكذلك المالك الجديد إخراج المستأجرين من هذه الشقق متى شاء كما ذهب إليه المالكية، أو عند نهاية كل سنة كما عند الحنفية، أما الشافعية فمثل هذا العقد فاسد عندهم، وبالتالي، فهو مفسوخ متى اطلع عليه، ويرجع المتكاريين إلى أجرة المثل، ولا يستحق المستأجر أي تعويض مقابل ترك الشقة، إلا إذا كان المستأجر قد أجرى إصلاحات في الشقة المستأجرة فما كان من الإصلاحات عائدا لمنفعة وإصلاح الشقة فهذه يرجع المستأجر بها على المؤجر بشرط أن تكون قد فعلت بإذن منه، أما إن كانت عائدة لمنفعة المستأجر فلا يرجع عليه إلا إذا كان فعل ذلك بشرط الرجوع أو الخصم من الأجرة.
ومن جميع ما تقدم يتبين لك أنه ليس لكم الحق في امتناعكم من الخروج، فواجبكم أن تتوبوا إلى الله من ذلك، وتسلموا الشقق إلى أصحابها، وليس لكم من التعويض إلا ما ذكر.
ولمزيد الفائدة يمكنك مراجعة الفتويين رقم: 104968، ورقم: 105724.
والله أعلم.