لا يحق للمستأجر أن يستبد بالعين المؤجرة استنادا إلى قانون باطل
16-11-2009 | إسلام ويب
السؤال:
توفى والدي وترك بيتا يتكون من أربع شقق، وأخ شقيق لي وزوجة أب وأخت من زوجة أبي، أسكن أنا بإحدى الشقق، ويسكن أخي الشقيق شقة أخرى، ويسكن الشقتين الأخريين ساكنان غريبان، وكلنا سكنا بعقد الإيجار القديم الدائم، وبعد وفاة أبي عرض علينا أحد الساكنين إخلاء شقته مقابل مبلغ من المال أضعاف أضعاف ما دفعه من إيجار طيلة السنوات التي سكن فيها في بيتنا، وكانت زوجة أبي وأختي لا يملكان المال، فدفعت أنا وأخي مناصفة للساكن المبلغ الذي طلبه، واستلمنا منه الشقة وأصبحنا بذلك نعطي لأختي وزوجة أبي نصيبهما من الإيجار الذي كان يدفعه ذلك الساكن، لأننا حللنا مكانه فهل هذا هو الحق بيننا أم ماذا؟ وإذا أرادت زوجة أبي وأختي أخذ ثمن نصيبهما من ميراثهما في البيت ماذا نفعل؟ هل نثمن البيت على ما هو عليه وكأن فيه أربعة سكان غرباء دائمين وأنا وأخي منهم وأنتم تعلمون أن الساكن على نظام الإيجار القديم لن يخرج منه وهو المالك ولكن بعقد إيجار، وهذا هو القانون مع الأخذ فى الاعتبار أن المشترى سيكون أنا وأخي أم ماذا نفعل؟ وإذا حدث بعد أن أخذت أختي وزوجة أبي نصيبهما من ثمن البيت إن بعت شقتي لصغرها لأشتري شقة أكبر، وثمنت الشقة بأعلى كثيراً من ثمنها ضمن البيت ككل لأنها ستباع خالية فهل لأختي وزوجة أبي حق فى هذا السعر الجديد إذا أخذنا في اعتبارنا قول الله عز وجل (ويل للمطففين) أشيروا علي هداكم الله للخير والرشاد وجزاكم الله كل الخير؟
الإجابــة:
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعـد:
فعقد الإيجار الذي لا تحدد فيه المدة من العقود الباطلة المصادمة للشريعة، ولا يحل للمستأجر أن يستبد بالعين المؤجرة استنادا إلى قانون باطل، بل يجب فسخ هذا العقد وتسليم العقار للمالك أو ورثته، ثم إذا أراد المالك تأجير العقار بالشروط الشرعية فلا بأس أن يستأجره المستأجر الأول.. ولا يحق لأحد الورثة أن ينفرد بشيء من التركة دون إذن بقية الورثة، فليس للوارث من الميراث إلا نصيبه الشرعي.
وعلى ذلك، فبالنسبة للشقتين اللتين يسكنهما الشقيقان هما من جملة التركة، فلا يستحقان فيهما إلا نصيبهما من الميراث، وملكيتهما والتصرف فيهما يعود إلى الورثة جميعاً، ولا يحق لهما الاستبداد بمنافعها بناء على قانون باطل، ولذلك يجب أن يكون تقدير ثمن العقار عند تقسيم التركة تقديرا عادلا، بأن يكون ثمن هاتين الشقتين اللتين يسكنهما ثمنا عادلا وكأنهما خاليتان.. وبالنسبة لعقد الشقتين اللتين يسكنهما الغرباء هو عقد باطل أيضا يجب فسخه، لأنه مؤبد غير محدد المدة، وأما إن كان مشاهرة فهو غير ملزم لأحد الطرفين، بل هو منحل من جهتهما، فأيهما أراد فسخ العقد فله ذلك ما لم يدفع المستأجر الأجرة أو يبدأ في الشهر أو السنة، إن كان على سنة وعليه فلا يحل للمستأجر فرض مبلغ من المال نظير تركه للشقة.
وما دفعه الشقيقان لاسترداد الشقة الثالثة، إن كان بعلم بقية الورثة وإقرارهم، بغرض دفع الظلم واسترداد الحق، فهو دين على جميع الورثة بحسب أنصبتهم من الميراث.. وعلى ذلك فما قام به الشقيقان من إعطاء أختهما وزوجة أبيهما نصيبهن من الإيجار الذي كان يدفعه الساكن الثالث فيه بخس لحقهن، بل كان الواجب أن يؤجرا الشقة بإيجار مثلها وهي خالية، ثم يدفعان لهن نصيبهن، اللهم إلا إن كان ذلك برضاهن وعلمهن بما لهن من حق وتنازلهن عن بعضه، بشرط البلوغ بالنسبة للبنت وبشرط الرشد بالنسبة لها ولأمها.. وراجع في ذلك الفتوى رقم: 103971. وراجع الفتوى رقم: 9528 لبيان الصور الجائزة والممنوعة في بدل الخلو.
والله أعلم.
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعـد:
فعقد الإيجار الذي لا تحدد فيه المدة من العقود الباطلة المصادمة للشريعة، ولا يحل للمستأجر أن يستبد بالعين المؤجرة استنادا إلى قانون باطل، بل يجب فسخ هذا العقد وتسليم العقار للمالك أو ورثته، ثم إذا أراد المالك تأجير العقار بالشروط الشرعية فلا بأس أن يستأجره المستأجر الأول.. ولا يحق لأحد الورثة أن ينفرد بشيء من التركة دون إذن بقية الورثة، فليس للوارث من الميراث إلا نصيبه الشرعي.
وعلى ذلك، فبالنسبة للشقتين اللتين يسكنهما الشقيقان هما من جملة التركة، فلا يستحقان فيهما إلا نصيبهما من الميراث، وملكيتهما والتصرف فيهما يعود إلى الورثة جميعاً، ولا يحق لهما الاستبداد بمنافعها بناء على قانون باطل، ولذلك يجب أن يكون تقدير ثمن العقار عند تقسيم التركة تقديرا عادلا، بأن يكون ثمن هاتين الشقتين اللتين يسكنهما ثمنا عادلا وكأنهما خاليتان.. وبالنسبة لعقد الشقتين اللتين يسكنهما الغرباء هو عقد باطل أيضا يجب فسخه، لأنه مؤبد غير محدد المدة، وأما إن كان مشاهرة فهو غير ملزم لأحد الطرفين، بل هو منحل من جهتهما، فأيهما أراد فسخ العقد فله ذلك ما لم يدفع المستأجر الأجرة أو يبدأ في الشهر أو السنة، إن كان على سنة وعليه فلا يحل للمستأجر فرض مبلغ من المال نظير تركه للشقة.
وما دفعه الشقيقان لاسترداد الشقة الثالثة، إن كان بعلم بقية الورثة وإقرارهم، بغرض دفع الظلم واسترداد الحق، فهو دين على جميع الورثة بحسب أنصبتهم من الميراث.. وعلى ذلك فما قام به الشقيقان من إعطاء أختهما وزوجة أبيهما نصيبهن من الإيجار الذي كان يدفعه الساكن الثالث فيه بخس لحقهن، بل كان الواجب أن يؤجرا الشقة بإيجار مثلها وهي خالية، ثم يدفعان لهن نصيبهن، اللهم إلا إن كان ذلك برضاهن وعلمهن بما لهن من حق وتنازلهن عن بعضه، بشرط البلوغ بالنسبة للبنت وبشرط الرشد بالنسبة لها ولأمها.. وراجع في ذلك الفتوى رقم: 103971. وراجع الفتوى رقم: 9528 لبيان الصور الجائزة والممنوعة في بدل الخلو.
والله أعلم.