من يتحمل نفقات صيانة العقارات المستأجرة
7-6-2011 | إسلام ويب
السؤال:
جهة عملي تستأجر لي منزلا على نفقتها كجزء من مستحقاتي كموظف، والمنزل الحالي مزود بأجهزة كهربائية مثل المكيفات والغسالة والثلاجة وموقد الغاز أحضرها المالك كجزء من المنزل، وقبل نهاية السنة الأولى كان اثنان من المكيفات والغسالة قد تعطلوا وتمت صيانتهم على ضمان الشركة المصنعة لهم أكثر من مرة، لكن مندوب المالك رفض أن يسدد رسوم التصليح المرتبطة بالصيانة، وخلال السنوات الأربع التي سكنت بها تعطلت المكيفات لأكثر من مرة وصلحتها على نفقتي الخاصة كما قمت بتبديل مضخات المياه مرتين بتكلفة 1000 ريال في كل مرة كما اشتريت غسالة جديدة بدل التي وضعها المالك، وفي كل مرة أذكر للمندوب الحاجة إلى صيانة أو إصلاح شيء متعطل فيقول إن المالك لا يلتزم بإصلاح أي شيء فأضطر لإصلاحها، أو التغاضي عنه، وعند تعطل مضخة الماء أول مرة تبين أن أغلب مضخات الماء في المنازل التابعة لنفس المالك قد تعطلت، وأخذ مني مندوب المالك قيمة المواد التي سيستبدلها وعملت المضخة الجديدة لمدة شهرين تقريبا قبل أن تتعطل مرة ثانية وعندها أحضرت فنيا بدلها لي بتكلفة أقل ومواد أفضل بعد اعتراض المندوب على استعانتي بغيرهم، وحاليا أجد أن المزيد من هذه الأجهزة بما فيها سخانات المياه قد تعطلت على الرغم من أن استخدامنا لها حسب المعتاد ودون إساءة استخدام منا لها، وعلى الرغم من أن جهة عملي تدفع للمالك إيجار شهرين في السنة زيادة عن الإيجار السنوي وذلك من أجل صيانة المنزل، إلا أنه لم يلتزم بذلك، وسؤالي هو: هل علي ضمان هذه الأجهزة وصيانتها على نفقتي الخاصة؟ وهل أنا ملزم بتصليحها في ورشة الشركة المصنعة؟ أم يمكن تصليحها عند أي ورشة بسعر أقل؟ وهل إذا تركت المنزل بدون إصلاح ما تعطل فيه يكون علي إثم؟ حيث قد يسلمه المالك للمستأجر بعدي بدون إصلاحه، وشكرا لكم وعذرا على الإطالة بارك الله فيكم وبكم.
الإجابــة:
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعـد:
فاعلم أن ضمان الأعيان المؤجرة على المالك ـ المؤجر ـ لا على المستأجر، لأنها في يده أمانة، والأمانة غير مضمونة على الأمين إلا إن فرط في الحفظ، أو تعدى في الاستعمال فهذا هو الأصل، وأما عن الصيانة فقد قسمها العلماء إلى ثلاثة أقسام كما جاء في كتاب صكوك الإجارة بتصرف:
الأول: الصيانة التشغيلية العادية التي تحتاج إليها هذه الأعيان المؤجرة نتيجة الاستعمال مثل صيانة وتغيير الأجزاء الصغيرة غير الجوهرية التي تستهلك، وتتلف في فترات دورية بسبب التشغيل، فهذا القسم على عاتق المستأجر، جاء في المغني: وما كان لاستيفاء المنافع كالحبل والدلو والبكرة فعلى المكتري.
الثاني: الصيانة الوقائية الدورية، وتتمثل في أعمال محدودة تتم في آجال معلومة يتم فيها تغيير بعض الأجزاء وتجديد البعض الآخر، وهذا القسم يجوز اشتراطه على المستأجر، إذ يمكن ضبطه، وتقديره، لأن علة المنع من اشتراط صيانة العين المؤجرة على المستأجر هي أيلولة هذا الشرط إلى جهالة الأجرة، وعليه فإذا انتفت الجهالة والغرر فقد انتفى التحريم، وقد نصت بعض فتاوى وقرارات الهيئات الشرعية على جواز هذه النوع من الشروط.
القسم الثالث: الصيانة الطارئة، ويشمل ما ينبغي عمله لمواجهة ما يطرأ من أعطال فيه غير متوقعة على الأعيان المؤجرة، وهذا القسم اتفق الفقهاء من المذاهب الأربعة أنه واجب على المؤجر وعلى حرمة اشتراطه على المستأجر، لأنه يؤدي إلى جهالة الأجرة، ونص على منع ذلك قرار مجمع الفقه الإسلامي وغيره من الهئيات الشرعية.
وفي ضوء هذا التفصيل تعلم ما الذي يجب على المؤجر والمستأجر في موضوع الصيانة، وضمان تلك الأجهزة.
وننبهك إلى أن عقد الإجارة وما يترتب عليه إنما هو بين جهة عملك، ومالك العقار، فما كان من التزامات تجاه المستأجر فهي على جهة عملك، لأنها هي المستأجر، ما لم تكن أنت وكيلها في تنفيذ هذه الالتزامات، أو كنت ملزما بها بموجب عقد بينك وبين جهة عملك، وإلا فلا شيء عليك، لأنك لست المستأجر والمتعاقد مع المؤجر، وإذا قمت بشيء من تلك الصيانة متبرعا فليس لك الرجوع على جهة عملك، أو المؤجر، وأما إذا قمت بشيء منها ناويا الرجوع على أحدهما فترجع بما لم يلزمك بحكم العقد.
والله أعلم.
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعـد:
فاعلم أن ضمان الأعيان المؤجرة على المالك ـ المؤجر ـ لا على المستأجر، لأنها في يده أمانة، والأمانة غير مضمونة على الأمين إلا إن فرط في الحفظ، أو تعدى في الاستعمال فهذا هو الأصل، وأما عن الصيانة فقد قسمها العلماء إلى ثلاثة أقسام كما جاء في كتاب صكوك الإجارة بتصرف:
الأول: الصيانة التشغيلية العادية التي تحتاج إليها هذه الأعيان المؤجرة نتيجة الاستعمال مثل صيانة وتغيير الأجزاء الصغيرة غير الجوهرية التي تستهلك، وتتلف في فترات دورية بسبب التشغيل، فهذا القسم على عاتق المستأجر، جاء في المغني: وما كان لاستيفاء المنافع كالحبل والدلو والبكرة فعلى المكتري.
الثاني: الصيانة الوقائية الدورية، وتتمثل في أعمال محدودة تتم في آجال معلومة يتم فيها تغيير بعض الأجزاء وتجديد البعض الآخر، وهذا القسم يجوز اشتراطه على المستأجر، إذ يمكن ضبطه، وتقديره، لأن علة المنع من اشتراط صيانة العين المؤجرة على المستأجر هي أيلولة هذا الشرط إلى جهالة الأجرة، وعليه فإذا انتفت الجهالة والغرر فقد انتفى التحريم، وقد نصت بعض فتاوى وقرارات الهيئات الشرعية على جواز هذه النوع من الشروط.
القسم الثالث: الصيانة الطارئة، ويشمل ما ينبغي عمله لمواجهة ما يطرأ من أعطال فيه غير متوقعة على الأعيان المؤجرة، وهذا القسم اتفق الفقهاء من المذاهب الأربعة أنه واجب على المؤجر وعلى حرمة اشتراطه على المستأجر، لأنه يؤدي إلى جهالة الأجرة، ونص على منع ذلك قرار مجمع الفقه الإسلامي وغيره من الهئيات الشرعية.
وفي ضوء هذا التفصيل تعلم ما الذي يجب على المؤجر والمستأجر في موضوع الصيانة، وضمان تلك الأجهزة.
وننبهك إلى أن عقد الإجارة وما يترتب عليه إنما هو بين جهة عملك، ومالك العقار، فما كان من التزامات تجاه المستأجر فهي على جهة عملك، لأنها هي المستأجر، ما لم تكن أنت وكيلها في تنفيذ هذه الالتزامات، أو كنت ملزما بها بموجب عقد بينك وبين جهة عملك، وإلا فلا شيء عليك، لأنك لست المستأجر والمتعاقد مع المؤجر، وإذا قمت بشيء من تلك الصيانة متبرعا فليس لك الرجوع على جهة عملك، أو المؤجر، وأما إذا قمت بشيء منها ناويا الرجوع على أحدهما فترجع بما لم يلزمك بحكم العقد.
والله أعلم.