فسخ عقد الإجارة وما ينبني عليه من أحكام
29-4-2019 | إسلام ويب
السؤال:
استأجرت شقة لأجل الدراسة، ولفت انتباهي بعض الشروط مثل:
1- في حالة تأخر المستأجر بدفع الإيجار أربعة أيام، يعتبر العقد لاغيا، ويلزم بدفع كامل العقد أمام الجهات المختصة.
2- لا يقبل أي عذر كان عند فسخ العقد، ويلزم المستأجر بدفع كامل العقد.
سؤالي: ما حكم هذه الشروط وهل يجب الوفاء بها؟
وشكرًا.
الإجابــة:
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعد:
فاشتراط المؤجر انفساخ عقد الإجارة عند تأخر المستأجر في دفع الأجرة، شرط جائز.
فقد جاء في المعايير الشرعية الصادرة عن هيئة المراجعة، والمحاسبة الشرعية للمؤسسات المالية الإسلامية، المعيار الشرعي (9): 7/ 2/2: يجوز اشتراط المؤجر فسخ العقد لعدم سداد المستأجر الأجرة، أو تأخيرها. انتهى.
وأمّا عبارة: "ويلزم بدفع كامل العقد" فإن كان المقصود أن يلزم المستأجر بدفع أجرة المدة السابقة حتى فسخ العقد، فهذا صحيح لا إشكال فيه.
وأمّا إن كان المقصود أن يلزم المستأجر بعد فسخ العقد بدفع أجرة المدة المتفق عليها في العقد كاملة، فهذا شرط غير صحيح، ولا يجب الوفاء به.
جاء في المعيار (9) : 6/2 يجوز اشتراط تعجيل الأجرة، كما يجوز تقسيطها، وحينئذ فإن للمؤجر أن يشترط على المستأجر حلول باقي الأقساط إذا تأخر عن سداد أحدها من دون عذر معتبر بعد إرسال إشعار من المؤجر بمدة معينة، مع تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين في المدة المتبقية..........
6/5 : في حالة التنفيذ على الضمانات المقدمة من المستأجر، يحق للمؤجر أن يستوفي منها ما يتعلق بالأجرة المستحقة للفترات السابقة فقط، وليس له استيفاء جميع الأقساط الإيجارية، بما في ذلك الأقساط التي لم يحل أجلها ولم يقابلها استخدام للمنفعة. انتهى.
وأمّا اشتراط عدم فسخ الإجارة بالعذر، وإلزام المستأجر بدفع الأجرة كاملة؛ فهذا شرط صحيح يجب الوفاء به، إذا كان المقصود بالعذر ما كان خاصاً بالمستأجر، فإنّ الجمهور على أنّ الإجارة لا تنفسخ بالعذر الخاص، وراجع الفتوى: 46107
وأمّا إذا كان المقصود بالعذر عمومه، كما لو هلكت العين المستأجرة، أو تلفت بحيث لا يمكن الانتفاع بها، فاشتراط عدم الفسخ في هذه الأحوال غير صحيح، ولا يجب الوفاء به.
جاء في المعيار التاسع: 7/ 1/3 في حالة الهلاك الكلي للعين ينفسخ عقد الإجارة، إذا كانت الإجارة لعين معينة، ولا يجوز أن يشترط في حالة الهلاك الكلي للعين المؤجرة أداء بقية الأقساط. انتهى.
والله أعلم.
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعد:
فاشتراط المؤجر انفساخ عقد الإجارة عند تأخر المستأجر في دفع الأجرة، شرط جائز.
فقد جاء في المعايير الشرعية الصادرة عن هيئة المراجعة، والمحاسبة الشرعية للمؤسسات المالية الإسلامية، المعيار الشرعي (9): 7/ 2/2: يجوز اشتراط المؤجر فسخ العقد لعدم سداد المستأجر الأجرة، أو تأخيرها. انتهى.
وأمّا عبارة: "ويلزم بدفع كامل العقد" فإن كان المقصود أن يلزم المستأجر بدفع أجرة المدة السابقة حتى فسخ العقد، فهذا صحيح لا إشكال فيه.
وأمّا إن كان المقصود أن يلزم المستأجر بعد فسخ العقد بدفع أجرة المدة المتفق عليها في العقد كاملة، فهذا شرط غير صحيح، ولا يجب الوفاء به.
جاء في المعيار (9) : 6/2 يجوز اشتراط تعجيل الأجرة، كما يجوز تقسيطها، وحينئذ فإن للمؤجر أن يشترط على المستأجر حلول باقي الأقساط إذا تأخر عن سداد أحدها من دون عذر معتبر بعد إرسال إشعار من المؤجر بمدة معينة، مع تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين في المدة المتبقية..........
6/5 : في حالة التنفيذ على الضمانات المقدمة من المستأجر، يحق للمؤجر أن يستوفي منها ما يتعلق بالأجرة المستحقة للفترات السابقة فقط، وليس له استيفاء جميع الأقساط الإيجارية، بما في ذلك الأقساط التي لم يحل أجلها ولم يقابلها استخدام للمنفعة. انتهى.
وأمّا اشتراط عدم فسخ الإجارة بالعذر، وإلزام المستأجر بدفع الأجرة كاملة؛ فهذا شرط صحيح يجب الوفاء به، إذا كان المقصود بالعذر ما كان خاصاً بالمستأجر، فإنّ الجمهور على أنّ الإجارة لا تنفسخ بالعذر الخاص، وراجع الفتوى: 46107
وأمّا إذا كان المقصود بالعذر عمومه، كما لو هلكت العين المستأجرة، أو تلفت بحيث لا يمكن الانتفاع بها، فاشتراط عدم الفسخ في هذه الأحوال غير صحيح، ولا يجب الوفاء به.
جاء في المعيار التاسع: 7/ 1/3 في حالة الهلاك الكلي للعين ينفسخ عقد الإجارة، إذا كانت الإجارة لعين معينة، ولا يجوز أن يشترط في حالة الهلاك الكلي للعين المؤجرة أداء بقية الأقساط. انتهى.
والله أعلم.