Règles concernant la stipulation d’une compensation en cas de résiliation d’un contrat de vente d’appartement
2-11-2025 | IslamWeb
Question:
J’ai signé un contrat d’achat d’un appartement auprès d’une entreprise de construction, dans le cadre d’un complexe résidentiel, pour une durée de dix ans, avec un acompte initial et des paiements mensuels.
Le contrat comporte deux clauses sur lesquelles je souhaite connaître la règle religieuse :
1. Première clause : En cas de désistement, de rupture du contrat ou de non-paiement des mensualités pendant 90 jours sans excuse légale ou religieuse valable, l’acheteur est considéré comme s’étant rétracté, et le vendeur a le droit de résilier le contrat et de conserver l’acompte ainsi que toutes les mensualités versées jusqu’à la date du désistement, à titre de compensation pour le préjudice subi et pour les frais administratifs et juridiques. Toutefois, si une excuse religieuse ou légale valable existe, cette clause devient sans effet.
2. Deuxième clause : Les paiements mensuels relatifs aux services (eau, électricité, sécurité, entretien des jardins et nettoyage des rues), d’un montant de 50 000 dinars, doivent être réglés une fois le complexe achevé et l’acheteur installé. En cas de retard ou de refus de paiement de ces frais de service, le vendeur est autorisé à imposer une amende de 100 000 dinars par mois en plus du montant dû pour les services.
Ce contrat est-il considéré comme usuraire (ribawi) ?
Réponse:
Louange à Allah et que la paix et la bénédiction d'Allah soient sur Son Prophète et Messager, Mohammed, ainsi que sur sa famille et ses Compagnons :
1. Concernant la première clause
Il n’est pas valable, en cas de résiliation du contrat de vente, d’exiger que l’acheteur renonce à ce qu’il a déjà payé du prix. Une telle clause constitue une compensation ou une pénalité contractuelle liée à la résiliation, ce qui n’est pas permis selon les normes de la finance islamique.
Ainsi, il est stipulé dans les Normes de la Charia émises par l’AAOIFI (l’Organisation de Comptabilité et d’Audit des Institutions Financières Islamiques), norme n° 54 relative à la résiliation conditionnelle des contrats :
« Il n’est pas permis de stipuler une compensation financière en contrepartie de la résiliation d’un contrat de vente. »
Même si la somme est présentée comme une indemnisation pour dommage ou pour frais administratifs et juridiques, elle ne peut être retenue que dans la limite du préjudice réel et des frais effectivement engagés.
Quant au fait de conserver l’acompte et toutes les mensualités versées jusqu’à la rupture, cela ne correspond pas à une indemnisation équitable, mais constitue un profit illicite évident.
2. Concernant la deuxième clause
La pénalité financière imposée en cas de retard dans le paiement des frais de services est une condition usuraire (ribawiyya).
Le Conseil de Fiqh Islamique relevant de l’Organisation de la Conférence Islamique (OCI) a statué :
« Lorsque l’acheteur débiteur tarde à payer les mensualités après leur échéance, il n’est pas permis de lui imposer une augmentation sur le montant dû, que cela ait été stipulé ou non dans le contrat, car il s’agit d’un intérêt usuraire (ribâ) interdit. »
Enfin, il convient de souligner que la présence de clauses contraires à la Charia dans un contrat rend sa conclusion interdite dès le départ.
De nombreux savants ont précisé qu’il est illicite de s’engager dans un contrat vicié (‘aqd fâsid).
Et Allah sait mieux.